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Decisão no Distrito Federal reforça entendimento de que despesas podem ser rateadas conforme a fração ideal do imóvel; especialistas explicam por que cobrança diferenciada não representa, por si só, ilegalidade
Uma decisão do Juizado Especial Cível do Guará, no Distrito Federal, reacendeu uma discussão recorrente nos condomínios brasileiros: proprietários de apartamentos de cobertura podem pagar uma taxa condominial maior do que os moradores das unidades padrão?
No processo nº 0703493-22.2026.8.07.0014, a controvérsia envolve a cobrança das despesas condominiais de acordo com a fração ideal atribuída a cada unidade. A decisão manteve o critério previsto na convenção do condomínio diante da pretensão de adoção de um rateio igualitário.
O tema desperta especial interesse entre proprietários de coberturas, que normalmente possuem unidades maiores e podem ter frações ideais superiores às dos apartamentos de tipologia padrão.
Fração ideal encontra respaldo na legislação
O advogado Henrique Castro, consultor jurídico do Correio do Síndico e sócio do Castro e Dias Advogados Associados, explica que a cobrança proporcional à fração ideal encontra respaldo na legislação brasileira e deve ser analisada em conjunto com o que estabelece a convenção de cada condomínio.
“A cobrança proporcional à fração ideal não deve ser vista como uma penalização ao proprietário da cobertura. É um critério previsto na legislação e que pode estar expressamente estabelecido na convenção condominial. Existindo uma regra válida para o rateio, ela deve ser observada por todos os proprietários”, afirma Henrique Castro.
O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
A Lei nº 4.591/1964 também integra a base jurídica que disciplina as relações em condomínios edilícios.
Na prática, uma unidade que detenha fração ideal maior poderá assumir participação proporcionalmente superior no custeio das despesas, conforme as regras aplicáveis ao empreendimento.
Taxa de condomínio não é uma conta de consumo
Um dos principais argumentos de proprietários que contestam o modelo é que moradores de coberturas não necessariamente utilizam elevadores, portaria, segurança, limpeza e outros serviços em intensidade maior do que os demais.
A contribuição condominial, entretanto, não funciona simplesmente como uma cobrança individual pelo consumo de cada serviço.
Henrique Castro destaca que essa diferença é fundamental para compreender o debate. “A cota condominial não pode ser confundida com uma conta de água, energia ou qualquer outro consumo individual. Estamos falando de uma obrigação vinculada à propriedade e à manutenção de uma estrutura coletiva. A fração ideal não mede quantas vezes alguém utiliza o elevador ou passa pela portaria”, explica.
Segundo o advogado, despesas relacionadas à administração, segurança, conservação e manutenção das estruturas comuns produzem benefícios para o empreendimento como um todo, inclusive para a preservação e valorização patrimonial das unidades.
Convenção é peça central na discussão
Para o advogado Bruno Dias, consultor jurídico do Portal Cidades e Condomínios e sócio do Castro e Dias Advogados Associados, um dos aspectos mais importantes nesses conflitos é verificar o que efetivamente determina a convenção do condomínio.
“Antes de discutir se o valor pago pela cobertura é maior ou menor, é indispensável analisar a convenção. O Código Civil estabelece a fração ideal como referência, mas admite que a convenção disponha de maneira diferente. Por isso, não existe uma resposta responsável para esse tipo de conflito sem examinar as regras específicas daquele condomínio”, afirma Bruno Dias.
Segundo o advogado, a insatisfação de um proprietário com o valor da contribuição não é suficiente, isoladamente, para afastar um critério de rateio regularmente estabelecido.
“O fato de uma unidade pagar mais não significa automaticamente que exista abusividade ou enriquecimento sem causa. É preciso verificar a origem jurídica daquela diferença. Se ela decorre da fração ideal e de uma convenção válida, existe uma justificativa objetiva para a cobrança”, explica.
Bruno Dias ressalta ainda que a segurança jurídica depende da aplicação uniforme das normas. “As regras condominiais precisam valer para todos. Não é juridicamente saudável alterar o critério de cobrança de forma individualizada porque determinado proprietário considera que utiliza menos um serviço comum. Uma mudança estrutural no rateio precisa ocorrer pelos mecanismos coletivos previstos em lei e na própria convenção”, acrescenta.
Mudança exige decisão coletiva
Uma eventual alteração da convenção não depende apenas da vontade do síndico ou de um proprietário.
O artigo 1.351 do Código Civil prevê a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção.
Bruno Dias destaca que a assembleia é, portanto, o ambiente adequado para discutir uma eventual mudança no modelo de divisão das despesas.
“Se os condôminos entendem que o rateio igualitário é mais adequado à realidade daquele empreendimento, essa discussão é perfeitamente possível. Mas ela deve acontecer na assembleia, com respeito ao quórum legal e posterior alteração da convenção. O que não se pode fazer é simplesmente ignorar uma regra vigente”, afirma.
STJ já analisou cobrança diferenciada de coberturas
A controvérsia sobre o pagamento de valores superiores por unidades de cobertura também já chegou ao Superior Tribunal de Justiça.
No julgamento do REsp 1.778.522/SP, a Terceira Turma do STJ reconheceu a legalidade da cobrança de taxa condominial superior para apartamentos de cobertura quando a diferença decorre da maior fração ideal e do critério previsto na convenção.
O entendimento é relevante porque demonstra que uma cobrança maior, isoladamente, não significa tratamento ilegal. A análise depende do critério de rateio, da convenção e das circunstâncias específicas de cada condomínio.
Para Henrique Castro, a jurisprudência ajuda a dar previsibilidade às relações condominiais. “O ponto central é preservar um critério objetivo. Quando a cobrança está fundamentada na legislação e na convenção, o condomínio tem segurança para realizar o rateio e o proprietário também consegue identificar exatamente por que está pagando determinado valor”, afirma.
Decisão traz reflexos para a gestão dos síndicos
Para Paulo Melo, presidente do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC), discussões desse tipo vão além do interesse econômico de um proprietário e afetam diretamente a rotina dos síndicos e administradoras.
“O síndico precisa administrar com base na lei, na convenção e nas decisões regularmente tomadas pelo condomínio. Não é possível mudar a forma de rateio de maneira casuística, dependendo de quem se sente mais ou menos beneficiado. Quando as regras são claras e respeitadas, existe mais segurança para o gestor e para os próprios moradores”, afirma Paulo Melo.
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Foto: Renato Santos.
Na avaliação do presidente do INCC, a transparência também é essencial para reduzir conflitos. “O morador precisa compreender de onde vem o valor que está pagando e qual regra foi utilizada para chegar àquela cobrança. Transparência na prestação de contas e conhecimento da convenção evitam muitos conflitos que acabam chegando ao Judiciário”, acrescenta.
Para Melo, nada impede que os moradores debatam outro modelo de divisão das despesas, desde que respeitem o procedimento adequado. “Se a coletividade entende que outro modelo é mais adequado para aquele condomínio, o caminho é levar a discussão para a assembleia e observar o quórum exigido para alterar a convenção. Uma insatisfação individual não deve produzir uma mudança informal de uma regra que alcança toda a coletividade”, afirma.
Direitos e deveres precisam seguir critérios objetivos
A fração ideal representa a participação atribuída a cada unidade no terreno e nas partes comuns do empreendimento. Por isso, apartamentos maiores ou com características diferenciadas podem possuir coeficientes superiores aos das unidades padrão.
Bruno Dias observa que a discussão precisa ser conduzida com cautela para que a busca pela igualdade não resulte justamente em tratamento juridicamente desequilibrado.
“Isonomia não significa necessariamente que todos devam pagar exatamente o mesmo valor. Em determinadas situações, tratar igualmente unidades que possuem participações patrimoniais diferentes pode produzir outra forma de desigualdade. Por isso, o critério precisa ser objetivo, previamente conhecido e juridicamente válido”, explica.
Segurança jurídica para condomínios
O caso do Guará reforça a importância de síndicos, administradoras e proprietários conhecerem detalhadamente suas convenções antes de iniciar uma disputa sobre o valor das cotas.
A existência de uma cobertura ou de uma unidade com área privativa maior não significa automaticamente que toda cobrança superior seja válida. É necessário analisar a fração ideal, a convenção, a natureza das despesas e as particularidades do empreendimento.
Da mesma forma, o simples argumento de que determinado morador utiliza menos uma área ou serviço comum não é, por si só, suficiente para concluir que deve pagar uma contribuição menor.
Para Henrique Castro, Bruno Dias e Paulo Melo, prevenção, transparência e conhecimento das regras são instrumentos importantes para reduzir a judicialização das relações condominiais.
“Quando o condomínio aplica critérios claros, documentados e aprovados de acordo com a legislação, diminui-se significativamente o espaço para conflitos. Segurança jurídica também é uma ferramenta de boa gestão condominial”, conclui Bruno Dias.
Processo citado: nº 0703493-22.2026.8.07.0014 — Juizado Especial Cível do Guará/DF.
Fontes jurídicas: Henrique Castro — advogado, sócio do Castro e Dias Advogados Associados e consultor jurídico do Correio do Síndico; Bruno Dias — advogado, sócio do Castro e Dias Advogados Associados e consultor jurídico do Portal Cidades e Condomínios.
Fonte do setor condominial: Paulo Melo — presidente do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC).
